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30-50 लाख रुपये का सेगमेंट, जो वेतनभोगी और शुरुआती करियर खरीदारों के लिए यकीनन सबसे महत्वपूर्ण है, बेंगलुरु में कमजोर आपूर्ति देखी जा रही है, खासकर जब 2बीएचके घरों की बात आती है।
नई आपूर्ति का बड़ा हिस्सा अब 1 करोड़ रुपये से 2 करोड़ रुपये के बीच कीमत वाले 3बीएचके घरों में केंद्रित है। (पीटीआई/फ़ाइल)
बेंगलुरु का संपत्ति बाजार, अधिकांश प्रमुख उपायों के अनुसार, स्थिर और मजबूत दिखता है। पिछले पांच वर्षों में कीमतें नपी-तुली गति से बढ़ी हैं, 2025 में इसमें और बढ़ोतरी होगी। मांग में कोई खास गिरावट नहीं आई है और डेवलपर्स अभी भी बड़े पैमाने पर परियोजनाएं शुरू कर रहे हैं।
लेकिन करीब से देखें कि क्या बनाया जा रहा है – और उतना ही महत्वपूर्ण बात यह है कि क्या नहीं बनाया जा रहा है – और एक अधिक असमान तस्वीर उभरती है।
रियल एस्टेट रिसर्च फर्म लियासेस फोरास की एक हालिया रिपोर्ट का हवाला दिया गया है द इकोनॉमिक टाइम्सइस बदलाव को स्पष्ट रूप से दर्शाता है: बेंगलुरु आवास बाजार निर्णायक रूप से उच्च कीमत वाले घरों की ओर झुक रहा है, भले ही प्रवेश स्तर की आपूर्ति कम हो रही हो।
इसके मूल में 30-50 लाख रुपये की रेंज में बढ़ता अंतर है। वह ब्रैकेट, आमतौर पर जहां कई पहली बार खरीदार बाजार में प्रवेश करते हैं, तेजी से कम हो रहा है।
लुप्तप्राय प्रवेश बिंदु
लिआसेस फ़ोरास रिपोर्ट के डेटा से पता चलता है कि असंतुलन कितना गंभीर हो गया है। 30 लाख रुपये से कम की श्रेणी में नए लॉन्च न्यूनतम हैं। 30-50 लाख रुपये का सेगमेंट, जो वेतनभोगी, शुरुआती करियर खरीदारों के लिए यकीनन सबसे महत्वपूर्ण है, व्यावहारिक रूप से और भी कमजोर आपूर्ति देख रहा है, खासकर जब 2बीएचके घरों की बात आती है।
वास्तव में, उस मूल्य बैंड में वस्तुतः कोई नई 2BHK आपूर्ति नहीं है। कई परिवारों के लिए, यह केवल एक आँकड़ा नहीं है, यह सबसे व्यवहार्य स्वामित्व विकल्प को पूरी तरह से हटा देता है।
क्या बचा है? या तो बजट को महत्वपूर्ण रूप से बढ़ाएं या लंबे समय तक बाज़ार से बाहर रहें।
यही कारण है कि 30-50 लाख रुपये का खंड सिर्फ एक अन्य मूल्य श्रेणी नहीं है। यह बाज़ार के प्रवेश द्वार के रूप में कार्य करता है। जब यहां आपूर्ति घटती है, तो यह न केवल मांग को स्थानांतरित करती है, बल्कि उसे विस्थापित भी करती है।
बिल्डर्स अपमार्केट की ओर क्यों बढ़ रहे हैं?
इस बीच, डेवलपर्स स्पष्ट रूप से एक अलग दांव लगा रहे हैं।
नई आपूर्ति का बड़ा हिस्सा अब 1 करोड़ रुपये से 2 करोड़ रुपये के बीच कीमत वाले 3बीएचके घरों में केंद्रित है। 22,000 से अधिक ऐसी इकाइयाँ जोड़ी गई हैं, जो किसी भी अन्य श्रेणी से कहीं अधिक हैं। यहां तक कि 2-5 करोड़ रुपये की रेंज में उच्च टिकट वाले घरों में भी लगातार वृद्धि देखी जा रही है।
इस बदलाव का एक सीधा तर्क है। प्रीमियम हाउसिंग बेहतर मार्जिन, तेज़ पूंजी वसूली और कम से कम हाल के वर्षों में, अधिक विश्वसनीय खरीदार खंड प्रदान करता है। भूमि और इनपुट लागत बढ़ने के साथ, छोटे, सस्ते घर बनाने का अर्थशास्त्र कठिन हो गया है।
किफायती आवास, जैसा कि उद्योग की आवाजें अक्सर बताती हैं, इसमें ऐसे समझौते शामिल होते हैं जो हमेशा किसी भी पक्ष के लिए काम नहीं करते हैं। खरीदार उचित कीमतों पर रहने योग्य स्थान की उम्मीद करते हैं; डेवलपर्स को टिकाऊ मार्जिन की जरूरत है। जब वह संतुलन टूट जाता है, तो आपूर्ति समाप्त हो जाती है।
और अभी, यह है।
एक संरचनात्मक अंतराल, अल्पकालिक ब्लिप नहीं
इसका परिणाम केवल प्रीमियम आवास की ओर चक्रीय झुकाव नहीं है। यह अधिक संरचनात्मक दिखने लगा है।
एक तरफ, आपके पास 1 करोड़ रुपये से अधिक की श्रेणियों में मजबूत आपूर्ति और बिक्री है। दूसरी ओर, वास्तव में सुलभ घरों की एक पतली पाइपलाइन। बीच-बीच में पुल कमजोर हो रहा है.
वर्तमान मांग पैटर्न के भीतर भी, यह असंतुलन दिखाई देता है। 1-1.5 करोड़ रुपये के वर्ग में बिक्री सबसे अधिक है, इसके बाद 1.5-2 करोड़ रुपये और 2-5 करोड़ रुपये के खंड में बिक्री होती है। बिना बिकी इन्वेंट्री भी इन्हीं श्रेणियों में सबसे अधिक जमा हो रही है।
इसलिए जबकि डेवलपर्स वहां निर्माण कर रहे हैं जहां मांग सबसे मजबूत है, वे वहां भी निर्माण कर रहे हैं जहां इन्वेंट्री अब जमा हो रही है।
इससे एक सवाल उठता है: क्या बाजार जरूरत से ज्यादा सुधार कर रहा है?
खरीदारों के लिए इसका क्या मतलब है
पहली बार खरीदने वालों के लिए, विशेष रूप से जिनके पास महत्वपूर्ण बचत या दोहरी आय नहीं है, विकल्प सीमित होते जा रहे हैं।
70-90 लाख रुपये या उससे अधिक की सीमा तक पहुंचने का मतलब है बड़े ऋण और लंबी वित्तीय प्रतिबद्धताएं। दूसरी ओर, यदि कीमतें बढ़ती रहती हैं तो प्रतीक्षा करने के अपने जोखिम भी होते हैं।
कुछ परिधीय स्थानों पर स्थानांतरित हो सकते हैं। अन्य लोग स्वामित्व में पूरी तरह देरी कर सकते हैं।
हालाँकि, उद्योग के भीतर एक प्रति-दृष्टिकोण है। कुछ लोगों को उम्मीद है कि विस्तार के इस चरण के बाद प्रीमियम सेगमेंट ठंडा हो जाएगा, साथ ही मध्य-मूल्य वाले आवास फिर से लोकप्रिय हो जाएंगे। यदि ऐसा होता है, तो आपूर्ति धीरे-धीरे पुनः संतुलित हो सकती है।
लेकिन फिलहाल, बेमेल को नजरअंदाज करना मुश्किल है।
बेंगलुरु की आवास कहानी सिर्फ बढ़ती कीमतों या मजबूत मांग के बारे में नहीं है। यह एक लापता मध्य के बारे में है, जहां संपत्ति की सीढ़ी के पहले पायदान तक पहुंचना कठिन होता जा रहा है, यहां तक कि शीर्ष छोर पर चढ़ना जारी है।
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