वास्तु संबंधी हिचकी: बेंगलुरु में दक्षिण मुखी अपार्टमेंट बेचने में अधिक समय क्यों लगता है | रियल एस्टेट समाचार

यही कारण है कि कई दक्षिण मुखी इकाइयां व्यापारिक संपत्तियों के बजाय किराये के निवेश के रूप में मालिकों के पास रहती हैं। घर पूरी तरह से ठीक से काम करता है, लेकिन बाहर निकलने का विकल्प बाधित लगता है। (छवि: कैनवा)

बेंगलुरु का रियल एस्टेट बाजार अक्सर खुद को तर्कसंगत और डेटा-संचालित के रूप में प्रस्तुत करता है, जो आईटी वेतन, बुनियादी ढांचे के विकास और दीर्घकालिक निवेश से आकार लेता है। फिर भी, स्प्रैडशीट और साइट विज़िट के नीचे, विश्वास प्रणालियाँ चुपचाप खरीदारी के निर्णयों को प्रभावित करती हैं। इनमें से सबसे मजबूत है ओरिएंटेशन से जुड़ा वास्तु विश्वास, खासकर जब दक्षिण मुखी अपार्टमेंट की बात आती है।

जबकि दक्षिण मुखी घरों को आधिकारिक तौर पर टाला नहीं जाता है, फिर भी उन्हें शहर के बड़े हिस्सों में प्राथमिक बिक्री और पुनर्विक्रय बाजारों दोनों में झिझक का सामना करना पड़ता है।

क्रेता मनोविज्ञान खेल में

बेंगलुरु में, संपत्ति की खरीदारी शायद ही कभी अकेले व्यक्तियों द्वारा की जाती है। माता-पिता, बुजुर्ग और विस्तारित परिवार की राय एक प्रमुख भूमिका निभाती है, खासकर पहली बार लंबी ईएमआई लेने वाले खरीदारों के लिए। इस माहौल में, वास्तु शास्त्र अक्सर उन खरीदारों के बीच भी महत्व रखता है जो सार्वजनिक रूप से तटस्थता का दावा करते हैं।

अधिकांश खरीदार इस बात पर पूरी तरह विश्वास नहीं कर सकते हैं कि दक्षिणमुखी घर दुर्भाग्य लाता है। लेकिन वे दो चीज़ों के बारे में चिंतित हैं: भविष्य में पुनर्विक्रय और पारिवारिक आराम। यह प्रश्न शायद ही कभी होता है कि “क्या यह मेरे लिए बुरा है?” और अधिक बार “क्या बाद में कोई और इसे अस्वीकार कर देगा?” वह अनिश्चितता निर्णायक बन जाती है।

दक्षिण मुखी अपार्टमेंट बिना बिके नहीं हैं, उनकी गति धीमी है

आम धारणा के विपरीत, दक्षिण मुखी इकाइयों को छोड़ दिया नहीं जाता या रहने लायक नहीं रखा जाता। वे बेचते हैं, कब्ज़ा कर लेते हैं और नियमित रूप से किराए पर दिए जाते हैं। हालाँकि, बेंगलुरु की कई परियोजनाओं में, उन्हें आम तौर पर कम पूछताछ प्राप्त होती है, लंबी बातचीत चक्र शामिल होते हैं और बिक्री समय सीमा में बाद में बंद होते हैं।

डेवलपर्स और ब्रोकर चुपचाप स्वीकार करते हैं कि खरीदार इन इकाइयों के लिए अधिक सौदेबाजी करते हैं। मूल्य सुधार आम बात है, निर्माण गुणवत्ता या लेआउट के कारण नहीं, बल्कि भावी तरलता जोखिम के कारण।

व्हाइटफील्ड, सरजापुर रोड, बेलंदूर और उत्तरी बेंगलुरु के कुछ हिस्सों जैसे अंतिम-उपयोगकर्ताओं के बजाय निवेशकों के प्रभुत्व वाले क्षेत्रों में यह प्रभाव अधिक तीव्र हो जाता है। इन बाजारों में, पुनर्विक्रय मूल्य व्यक्तिगत आराम से अधिक मायने रखता है, और मांग को प्रभावित करने वाली मान्यताएं सीधे नकदी प्रवाह की उम्मीदों को प्रभावित करती हैं।

जहां रिक्तियां दिखाई देती हैं

इस पूर्वाग्रह के सबसे उल्लेखनीय परिणामों में से एक पूर्ण अपार्टमेंट परिसरों के भीतर असमान अधिभोग है। यह देखना आम बात है कि दक्षिण मुखी इकाइयों के पूरे ऊर्ध्वाधर ढेर गहरे रंग के या लंबे समय तक खाली रहते हैं जबकि अन्य दिशाएं जल्दी भर जाती हैं।

इसका मतलब यह नहीं है कि निवासी सक्रिय रूप से वहां रहना अस्वीकार कर देते हैं। कई मामलों में, इन इकाइयों को अंततः बिना किसी प्रतिरोध के किराए पर ले लिया जाता है, क्योंकि किरायेदार दिशा की ओर जाने के बजाय सूरज की रोशनी, वेंटिलेशन और सामर्थ्य को प्राथमिकता देते हैं। लेकिन बेचने की चाहत रखने वाले मालिक अक्सर लंबे समय तक इंतजार करते हैं, कीमतें तुरंत कम करने को तैयार नहीं होते हैं।

समय के साथ, यह एक दृश्य पैटर्न बनाता है जो विश्वास को और मजबूत करता है, जिससे दक्षिण मुखी फ्लैट अवांछनीय दिखाई देते हैं, भले ही अंतर्निहित कारण पुनर्विक्रय झिझक है, न कि रहने योग्य।

पुनर्विक्रय वास्तविक चुनौती है

पुनर्विक्रय वह जगह है जहां वास्तु मान्यताओं का प्रभाव सबसे अधिक स्पष्ट होता है। एक खरीदार जो आज खुले विचारों वाला है वह अभी भी कल के खरीदार की प्राथमिकताओं का अनुमान लगाता है। यदि कोई संदेह है कि भावी खरीदार अभिविन्यास के कारण संकोच कर सकता है, तो वर्तमान खरीदार या तो कम प्रवेश मूल्य की मांग करता है या चला जाता है।

यही कारण है कि कई दक्षिण मुखी इकाइयां व्यापारिक संपत्तियों के बजाय किराये के निवेश के रूप में मालिकों के पास रहती हैं। घर पूरी तरह से ठीक से काम करता है, लेकिन बाहर निकलने का विकल्प बाधित लगता है।

बिल्डरों ने कैसे अनुकूलित किया है – चुपचाप

महत्वपूर्ण बात यह है कि डेवलपर्स दक्षिण मुखी इकाइयों से बचने का विज्ञापन नहीं करते हैं, न ही वे खुले तौर पर वास्तु को मुख्य डिजाइन दर्शन के रूप में बढ़ावा देते हैं। इसके बजाय, वर्षों की बाज़ार प्रतिक्रिया ने योजना संबंधी निर्णयों को प्रभावित किया है।

कई नई परियोजनाओं में, बिल्डर यह सुनिश्चित करने का प्रयास करते हैं कि अपार्टमेंट के प्रवेश द्वार उत्तर या पूर्व की ओर मुख वाली प्राथमिकताओं के साथ संरेखित हों, भले ही भवन की दिशा तय हो। गलियारे, दरवाजे के स्थान और परिसंचरण लेआउट की योजना इस तरह से बनाई जाती है कि खरीदार के प्रतिरोध को कम किया जा सके, विशेष रूप से बड़े पैमाने पर बाजार में आवास के लिए।

यह बदलाव वैचारिक नहीं है. यह लेन-देन संबंधी है. बिल्डर्स झिझक को कम करने और बिक्री चक्र को छोटा करने के लिए डिज़ाइन करते हैं।

बेंगलुरू इसे अधिक मजबूती से क्यों महसूस करता है?

कई कारणों से बेंगलुरु में अपार्टमेंट पर वास्तु का प्रभाव अन्य महानगरों की तुलना में अधिक स्पष्ट है। शहर में पहली पीढ़ी के घर मालिकों का एक बड़ा आधार है, प्लॉट किए गए आवास मानदंडों से मजबूत सांस्कृतिक निरंतरता है, और एक वेतनभोगी खरीदार आबादी है जो पुनर्विक्रय समयसीमा के प्रति गहराई से संवेदनशील है।

भूमि पार्सल के विपरीत, जहां समग्र प्लॉट अभिविन्यास चर्चा पर हावी है, अपार्टमेंट इकाई-स्तरीय प्राथमिकताओं में विश्वास को उप-विभाजित करते हैं। यह अभिविन्यास को अमूर्त के बजाय व्यक्तिगत महसूस कराता है।

बेंगलुरु में दक्षिण मुखी अपार्टमेंट ख़राब घर नहीं हैं। वे रहने योग्य, किराए पर लेने योग्य और अक्सर पैसे के लिए अच्छे मूल्य वाले होते हैं। जो चीज उन्हें सीमित करती है वह कार्यक्षमता नहीं है, बल्कि धारणा-संचालित बाजार व्यवहार है।

जब तक खरीदारों का एक महत्वपूर्ण वर्ग पुनर्विक्रय की चिंता को ध्यान में रखते हुए खरीदारी की योजना बनाता है, तब तक अभिविन्यास प्राथमिकताएं मांग पैटर्न को प्रभावित करती रहेंगी।

बेंगलुरु के संपत्ति बाजार में, विश्वास अर्थशास्त्र के विरोध में काम नहीं करता है। यह चुपचाप इसे आकार देता है।