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आंध्र प्रदेश उच्च न्यायालय का कहना है कि विवादित भूमि खरीदार का स्वामित्व स्वचालित रूप से लिस पेंडेंस के सिद्धांत के तहत अदालत के अंतिम फैसले के अधीन है।
एचसी का फैसला संपत्ति खरीदारों के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी सिद्धांत को मजबूत करता है: पहले से ही मुकदमेबाजी के तहत जमीन खरीदना एक उच्च जोखिम वाला लेनदेन है।
रियल एस्टेट खरीदारों को नोटिस देने वाले एक महत्वपूर्ण फैसले में, आंध्र प्रदेश उच्च न्यायालय ने माना है कि जो व्यक्ति स्वामित्व का मामला लंबित होने पर विवादित भूमि खरीदता है, उसे मुकदमे में एक पक्ष बनाने की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि खरीदार का स्वामित्व स्वचालित रूप से लिस पेंडेंस के सिद्धांत के तहत अदालत के अंतिम निर्णय के अधीन है।
8 जनवरी, 2026 को सुनाया गया फैसला आंध्र प्रदेश के अन्नामय्या जिले के कोरलागुंटा गांव में पैतृक कृषि भूमि पर लंबे समय से चल रहे स्वामित्व विवाद से उत्पन्न हुआ। तीन भाइयों द्वारा अपने रिश्तेदारों के खिलाफ मामला दायर किया गया था, जिसमें पैतृक संपत्ति पर स्वामित्व की घोषणा और भूमि पर उनके शांतिपूर्ण कब्जे और आनंद में हस्तक्षेप को रोकने के लिए एक स्थायी निषेधाज्ञा की मांग की गई थी।
जबकि स्वामित्व विवाद अभी भी ट्रायल कोर्ट के समक्ष लंबित था, रिश्तेदारों में से एक ने विवादित भूमि का एक हिस्सा बाहरी खरीदार रेड्डी को बेच दिया। रिश्तेदारों ने दावा किया कि पैतृक भूमि के 3.45 सेंट में से, विक्रेता के पास 50 प्रतिशत हिस्सा था और इसे बेचे जाने तक उसका कब्जा था। प्रारंभ में, रिश्तेदारों ने किसी भी विक्रय पत्र को निष्पादित करने से इनकार कर दिया और भाइयों पर दावा गढ़ने का आरोप लगाया। हालाँकि, उनमें से एक ने बाद में अदालत के सामने स्वीकार किया कि उसने वास्तव में जमीन का कुछ हिस्सा बेच दिया था, लेकिन यह भी कहा कि बिक्री केवल उसके दावा किए गए 50 प्रतिशत हिस्से से हुई थी, न कि पैतृक संपत्ति के भाइयों के हिस्से से।
विक्रेता ने आगे स्वीकार किया कि 5 नवंबर, 2018 को रेड्डी के पक्ष में एक पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित किया गया था। लेनदेन के बाद, रेड्डी का नाम संपत्ति के रिकॉर्ड में भी बदल दिया गया था, जो भूमि पर उनके दावा किए गए अधिकारों को दर्शाता है।
इस विकास का हवाला देते हुए, तीनों भाइयों ने लंबित स्वामित्व मुकदमे में रेड्डी को प्रतिवादी नंबर 7 के रूप में शामिल करने की मांग करते हुए ट्रायल कोर्ट का दरवाजा खटखटाया। उन्होंने तर्क दिया कि चूंकि विवादित संपत्ति का कुछ हिस्सा तीसरे पक्ष को बेच दिया गया था, इसलिए मामले के प्रभावी निर्णय के लिए उनकी उपस्थिति आवश्यक थी।
हालाँकि, ट्रायल कोर्ट ने याचिका खारिज कर दी। इसने फैसला सुनाया कि भले ही बिक्री हुई हो, यह संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 52 के तहत लिस पेंडेंस के सिद्धांत से प्रभावित था। इस सिद्धांत के तहत, किसी मुकदमे के लंबित रहने के दौरान संपत्ति का कोई भी हस्तांतरण क्रेता के पक्ष में स्वतंत्र अधिकार नहीं बनाता है और मुकदमे के अंतिम परिणाम के अधीन रहता है। नतीजतन, क्रेता अदालत के अंतिम निर्णय से बाध्य होगा, भले ही उसे मुकदमे में एक पक्ष बनाया गया हो।
आंध्र प्रदेश उच्च न्यायालय ने इस तर्क को बरकरार रखा और ट्रायल कोर्ट के आदेश पर भाइयों की चुनौती को खारिज कर दिया। उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि एक खरीदार जो स्वामित्व विवाद के लंबित रहने के दौरान संपत्ति खरीदता है, वह मुकदमे में एक आवश्यक पक्ष नहीं है, क्योंकि उसके अधिकार स्वचालित रूप से आते हैं और मामले में अंतिम निर्णय पर निर्भर करते हैं।
अदालत ने कहा कि चूंकि खरीदार स्वामित्व विवाद में अंतिम निर्णय से बंधा होगा, इसलिए उसके शामिल न होने से मामले के फैसले पर कोई प्रतिकूल प्रभाव नहीं पड़ेगा। अदालत ने संकेत दिया कि ऐसे खरीददारों को पक्षकार बनाने की अनुमति देने से संपत्ति विवाद अनावश्यक रूप से जटिल और विलंबित हो सकता है।
इसके साथ, उच्च न्यायालय ने भाइयों और उनके रिश्तेदारों के बीच मुख्य स्वामित्व मुकदमे को बाहरी खरीदार को प्रतिवादी के रूप में शामिल किए बिना जारी रखने की अनुमति दी।
यह फैसला संपत्ति खरीदारों के लिए एक महत्वपूर्ण कानूनी सिद्धांत को मजबूत करता है: पहले से ही मुकदमेबाजी के तहत जमीन खरीदना एक उच्च जोखिम वाला लेनदेन है। यहां तक कि एक पंजीकृत विक्रय विलेख और राजस्व रिकॉर्ड में उत्परिवर्तन भी खरीदार को लंबित स्वामित्व विवाद के परिणामों से नहीं बचाता है। ऐसे मामलों में, खरीदार प्रभावी रूप से विक्रेता के स्थान पर कदम रखता है और उसे अलग सुनवाई की मांग किए बिना अदालत के अंतिम फैसले – जीत या हार – को स्वीकार करना होगा।
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17 जनवरी, 2026, 09:22 IST
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