संपत्ति की बिक्री के संबंध में मौजूदा कर नियम काफी जटिल हैं, जिससे संपत्ति बेचने वाले अनिवासी भारतीयों (एनआरआई) के लिए महत्वपूर्ण धनराशि अवरुद्ध हो जाती है। डेलॉइट प्री-बजट रिपोर्ट से संकेत मिलता है कि, एनआरआई संपत्ति विक्रेता के फंड का 12.5 प्रतिशत से 31.2 प्रतिशत के बीच कर विभाग के पास फंस सकता है, जिससे पुनर्निवेश या कर-बचत उपकरणों का लाभ उठाने की उनकी क्षमता सीमित हो सकती है।
इसलिए, बजट 2026 का लक्ष्य घर खरीदारों के लिए टीडीएस अनुपालन को आसान बनाना होना चाहिए जब विक्रेता एनआरआई हो।
मौजूदा नियमों में कहा गया है कि घर खरीदारों को खरीद मूल्य का 1 प्रतिशत स्रोत पर कर कटौती (टीडीएस) के रूप में रोकना होगा, जहां संपत्ति का मूल्य 50 लाख रुपये या अधिक है। यदि विक्रेता निवासी है तो टीडीएस जमा करने की प्रक्रिया सरल और सुविधाजनक है (फॉर्म नंबर 26क्यूबी में चालान-सह-विवरण का उपयोग करके)। डेलॉइट इंडिया की पार्टनर दिव्या बावेजा ने बजट पूर्व अनुशंसा पुस्तिका में कहा कि एनआरआई विक्रेताओं के लिए, करों को उच्च दर पर रोका जाता है, और खरीदार को भी एक टैन प्राप्त करना होता है, काटे गए कर को जमा करना होता है और ई-टीडीएस रिटर्न दाखिल करना होता है।
बवेजा कहते हैं: “यह लंबा अनुपालन खरीदार के लिए गैर-निवासियों से संपत्ति खरीदने में चुनौतियां पैदा करता है, और साथ ही विक्रेता पर कर का बोझ भी पैदा करता है, जिसकी भारत में कोई कर देनदारी नहीं हो सकती है।”
बवेजा बताते हैं कि कर विभाग से नो-टैक्स कटौती प्रमाणपत्र प्राप्त करने की प्रक्रिया लंबी और थकाऊ है, और कभी-कभी इसके परिणामस्वरूप संपत्ति बेचने का अवसर चूक सकता है।
सीए डॉ. सुरेश सुराणा का कहना है कि एनआरआई संपत्ति विक्रेताओं के लिए लेनदेन धारा 194-आईए के दायरे से बाहर है और इसके बजाय धारा 195 के तहत कर लगता है, जो अनिवासी की लागू आयकर दर पर लागू दरों पर कर कटौती को अनिवार्य करता है।
सुराणा के अनुसार, इन स्थितियों में, किसी भी लागू अधिभार और उपकर सहित, पूंजीगत लाभ कर से जुड़ी दरों पर, कुल विचार से टीडीएस काटा जाना चाहिए (जब तक कि कम या शून्य कटौती प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया जाता है)।
सुराना कहते हैं: “इसके अलावा, खरीदार को एक टैन प्राप्त करना होगा, काटा गया कर जमा करना होगा और त्रैमासिक ई-टीडीएस रिटर्न दाखिल करना होगा, जिससे अनुपालन बोझ काफी बढ़ जाएगा।”
सुराना बताते हैं कि यह मुद्दा एनआरआई विक्रेताओं से जुड़े संपत्ति लेनदेन के लिए मौजूदा कर रोक ढांचे में कुछ व्यावहारिक चुनौतियों को दर्शाता है।
सुराना कहते हैं: “हालांकि धारा 195 को गैर-निवासियों को होने वाली आय पर कर संग्रह की सुरक्षा के लिए डिज़ाइन किया गया है, संबंधित अनुपालन आवश्यकताएं व्यक्तिगत खरीदारों के लिए प्रक्रियात्मक रूप से मांग वाली हो सकती हैं और इसके परिणामस्वरूप निवासी विक्रेताओं की तुलना में अनिवासी विक्रेताओं के लिए अधिक अग्रिम कर रोक हो सकती है।”
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क्या मौजूदा कर कानून कोई राहत देता है?
सुराणा के अनुसार, कानून राहत तंत्र प्रदान करता है, जैसे धारा 197 के तहत कम या शून्य टीडीएस कटौती प्रमाणपत्रों के लिए आवेदन, जो करदाता इक्विटी के साथ राजस्व सुरक्षा को संतुलित करना चाहते हैं।
सुराना कहते हैं: “हालांकि, लेन-देन की समयसीमा और प्रक्रियात्मक जटिलताएं कभी-कभी इन उपायों की व्यावहारिक प्रभावशीलता को सीमित कर सकती हैं।”
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बवेजा का कहना है कि यह लंबी प्रक्रिया खरीदारों पर महत्वपूर्ण अनुपालन बोझ डालती है। चूँकि संपत्ति की खरीद और बिक्री एक आवर्ती लेनदेन नहीं है, केवल इस उद्देश्य के लिए TAN प्राप्त करने से बाद में अधिक निष्क्रिय TAN हो सकते हैं। जानकारी का अभाव या विक्रेता की ओर से गलत पुष्टि खरीदारों के लिए अनुपालन जोखिम पैदा करती है।
बवेजा कहते हैं: “विक्रेता के फंड का 12.5 प्रतिशत से 31.2 प्रतिशत के बीच अक्सर कर विभाग के पास अवरुद्ध रहता है, जिससे विक्रेता की पुनर्निवेश या कर-बचत उपकरणों का लाभ उठाने की क्षमता सीमित हो जाती है।”
सुराणा का कहना है कि कानून की अंतर्निहित नीतिगत मंशा को कमजोर किए बिना अनुपालन को आसान बनाने के लिए, विशेष रूप से वास्तविक लेनदेन के लिए प्रक्रियात्मक सरलीकरण की गुंजाइश हो सकती है।
डेलॉइट अनुशंसा
ऐसे मामलों के लिए लागू टीडीएस प्रक्रिया जहां विक्रेता एक एनआरआई है, उसे निवासी विक्रेताओं के समान चालान-सह-विवरण पेश करके आसान बनाया जा सकता है।
एनआरआई संपत्ति विक्रेता कैसे प्राप्त कर सकते हैं? कोई टीडीएस प्रमाणपत्र नहीं?
सुराणा का कहना है कि ऐसे मामलों में जहां एक संपत्ति अनिवासी विक्रेता से खरीदी जाती है, खरीदार को धारा 195 के रोक प्रावधानों का पालन करना होगा।
सुराणा कहते हैं: “चूंकि गैर-निवासियों पर लागू दरों पर कर कटौती की आवश्यकता होती है, इसलिए सकल बिक्री पर अत्यधिक रोक से बचने के लिए खरीदार अक्सर विक्रेता से शून्य या कम कर कटौती प्रमाणपत्र (कर अधिकारियों से प्राप्त किया जाना चाहिए) मांगते हैं।”
ऐसी राहत प्राप्त करने के लिए, अनिवासी विक्रेता (और खरीदार नहीं) को आयकर ई-फाइलिंग पोर्टल पर फॉर्म 13 दाखिल करके आयकर नियम, 1962 के नियम 28 के साथ पढ़ी जाने वाली धारा 197 के तहत कम या शून्य कटौती प्रमाण पत्र के लिए इलेक्ट्रॉनिक रूप से आवेदन करना होगा।
सुराना कहते हैं: “आवेदन के लिए विस्तृत जानकारी की आवश्यकता होती है जैसे कि पूंजीगत लाभ की गणना, अधिग्रहण की लागत, इंडेक्सेशन विवरण, प्रस्तावित बिक्री विचार और लागू छूट का विवरण (उदाहरण के लिए, धारा 54 या 54एफ के तहत, यदि पात्र हो)।”
सुराणा का कहना है कि जांच करने पर, मूल्यांकन अधिकारी कटौती किए जाने वाले कर की लागू कम या शून्य दर निर्दिष्ट करते हुए एक प्रमाण पत्र जारी कर सकता है, जिस पर खरीदार भुगतान करते समय भरोसा कर सकता है।
चूंकि लेनदेन धारा 194-आईए के सरलीकृत ढांचे के बाहर आता है, इसलिए खरीदार को धारा 203ए के तहत कर कटौती और संग्रह खाता संख्या (टीएएन) प्राप्त करना अनिवार्य है।
कोई व्यक्ति फॉर्म 49बी दाखिल करके एनएसडीएल पोर्टल के माध्यम से टैन के लिए ऑनलाइन आवेदन कर सकता है।
सुराना कहते हैं: “एक बार आवंटित होने के बाद, खरीदार को लागू दर (या धारा 197 प्रमाणपत्र में निर्दिष्ट दर) पर कर काटना होगा, निर्धारित चालान का उपयोग करके कर जमा करना होगा, और फॉर्म 27Q में त्रैमासिक ई-टीडीएस रिटर्न दाखिल करना होगा।”
